Immobilien- und Mietrechtstag 2019

 

Laufende Fortbildung ist Voraussetzung für eine aktuelle und zuverlässige anwaltliche Beratungs- und Vertretungstätigkeit.

 

Beim diesjährigen Wiener Immobilien- und Mietrechtstag (Link: www.wimt.at, abgerufen am 21.9.2019) am 21.9.2019, der diesmal in der Hofburg in Wien stattfand, lag der Fokus insbesondere auf Immobilienbesteuerung, Wohn- und Mietrecht und Bauträgerrecht.

 

Das Programm überspannte sich über viele Bereiche. Neben der aktuellen Judikatur der Höchstgerichte standen auch praktische Hinweise für die vertragliche Gestaltung im Vordergrund.

 

Zum Thema Immobilienertragsteuer (Immobilienertragsteuer, Umsatzsteuer, Grunderwerbsteuer, etc.) wurden aktuelle Entscheidungen des Bundesfinanzgerichts und des Verwaltungsgerichtshofs sowie die neuesten Wartungserlässe des Finanzministeriums zu den Einkommensteuerrichtlinien thematisiert.

 

Im Bereich des Mietrechts und Wohnungseigentumsrechts stand unter anderem die Thematik der Kurzzeitmietverträge im Fokus. Praktische Bedeutung hat in diesem Zusammenhang die Beurteilung,

  • ob dem Vermieter gegebenenfalls ein vorzeitiges Auflösungsrecht zukommt,
  • welche Widmungsmöglichkeiten sich aus dem Wohnungseigentumsvertragsunterlagen ergeben und insbesondere,
  • ob eine kurzzeitige Untervermietung allenfalls einer gewerbeberechtlichen Bewilligung bedarf.

 

Weiters standen die aktuellen Entwicklungen im Bauträgervertragsrecht im Fokus.

 

Interessant und praxisrelevant ist hier vor allem die Judikatur des Obersten Gerichtshofes zu den Anforderungen bei der Abwicklung von Bauträgerprojekten, die Anforderungen an die Tätigkeit des Treuhänders und die Anforderungen nach dem Bauträgervertragsgesetz (Link: BTVG, Stand vom 21.9.2019) zum Schutz der Erwerber.

 

Im ebenso interessanten letzten Teil des Programms wurden insbesondere die aktuellen Änderungen zur Modernisierung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes dargestellt.

 

Diese Änderungen haben auch auf einen allfälligen Wohnungskauf und die rechtmäßige Höhe des Hauptmietzinses im Fall einer nachfolgenden Vermietung erhebliche Auswirkungen.

 

Meine persönlichen Impressionen von diesem Expertentag zu wohn- und immobilienrechtlichen Fragen haben meine Erwartungen übertroffen.

 

Es ist erfreulich, dass die Themen Immobilienbesteuerung, Mietrecht, Wohnungseigentum und Bauträgerprojektentwicklung praxisnah und gut aufbereitet dargestellt wurden und auch auf ein hohes Interesse des Publikums (Anwälte, Steuerberater, Immobilienmakler, etc.) gestoßen sind.

 

Ich konnte für meine tägliche anwaltliche Praxis viel mitnehmen, vor allem werde ich mein aktualisiertes Wissen zu den neuen Immobilienrechtsentwicklungen in meine tägliche anwaltliche Beratungs- und Vertretungstätigkeit im Bereich des Immobilienrechts, insbesondere als Kaufvertragsverfasser- und Kaufvertragstreuhänder, einfließen lassen.

 

Ich freue mich bereits auf den Immobilienrechtstag im September 2020.




Setzungsrisse an Bauwerken, abgerissene Erdkabel, etc. – Wofür haftet der Bauherr?

 

 

Ersatzansprüche von Bauherrn anlässlich von Bauvorhaben spielen in der Praxis eine große Rolle. In den meisten Fällen gelingt es, eine außergerichtliche Lösung zu finden, die für die Parteien wechselseitig akzeptabel ist.

 

Dennoch gibt es Fälle, in denen die Frage der Haftung des Bauherrn, etwa bei Abgrabungen von Grundstücken, Setzungsrissen von Häusern auf der Nachbarliegenschaft, oder wenn der Bagger Erdkabel abreißt, schwieriger erscheint.

 

Es gibt in diesem Zusammenhang mehrere Anspruchsgrundlagen. Einige davon sollen in diesem Artikel näher behandelt werden.

 

Abgrabungen von Grundstücken:

§ 364b ABGB wird in diesem Zusammenhang gerne als Anspruchsgrundlage herangezogen.

 

Nach dieser Gesetzesbestimmung im allgemeinen bürgerlichen Recht darf ein Grundstück nicht in der Weise vertieft werden, dass der Boden oder das Gebäude des Nachbarn die erforderliche Stütze verliert, es sei denn, dass der Besitzer des Grundstückes für eine genügende anderweitige Befestigung Vorsorge getroffen hat.

 

Diese Norm geht von dem Grundgedanken aus, dass sich ein Nachbar so verhalten soll, dass er im Zuge der Bauführung keinen Schaden bei angrenzenden Nachbarn herbeiführt.

 

Ihn trifft daher eine Risikohaftung, jedoch mit der Möglichkeit, sich frei zu beweisen, wenn er für eine genügende anderweitige Befestigung (z.B. durch Beauftragung eines Professionisten) gesorgt hat.

 

Haftung für Vermögensschäden:

 

Die Haftung für Vermögensschäden des Nachbarn ist nach der Rechtsprechung tendenziell streng, da die Ersatzpflicht kein Verschulden voraussetzen soll.

 

Das bewirkt in der Praxis, dass viele Bauherren, ohne es zu wissen, ein hohes Haftungsrisiko eingehen, etwa wenn es zu Setzungsrissen am Gebäude des Nachbargrundstückes kommt.

 

In der Rechtsprechung wird in diesen Fällen auch ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch des an seinem Vermögen geschädigten Nachbarn angenommen.

 

Davon ausgehend hat sich bei Bauvorhaben die Praxis etabliert, dass vorsorglich ein Beweissicherungsbefund erstellt wird, um den Zustand eines Nachbargebäudes vor dem Bauvorhaben zu dokumentieren.

 

Haftung des Auftraggebers:

 

Eine eventuelle Anspruchsgrundlage bildet in diesem Zusammenhang auch § 1014 ABGB, der zwei Formen von Schadenersatzansprüchen kennt: Einen verschuldensabhängigen und einen verschuldensunabhängigen.

 

Kommt es bei der Erfüllung eines Auftrages zu einem Schaden einer dritten Person, etwa weil ein beauftragter Baggerunternehmer ein Erdkabel abreist, auf das ihn der Bauherr nicht hingewiesen hat, kann der Bauherr unter Umständen ersatzpflichtig werden.

 

In diesen Fällen sollte vorsorglich vertraglich vereinbart werden, wer das Schadensrisiko zu tragen hat. In späteren Gerichtsverfahren wird es sich allenfalls empfehlen, bei Regressansprüchen den Streit zu verkünden.

 

Weitere Informationen zu diesem Thema erhalten Sie unter:

 

MMag. Simon Herzog

Rechtsanwalt

 

Strubergasse 9, 5700 Zell am See

Tel. 0699 / 17 10 76 38

office@rechtsanwalt-herzog.at

www.rechtsanwalt-herzog.at




Wie lässt sich bei der Grunderwerbsteuer sparen?

Grunderwerbsteuer sparen für Projektentwickler – Grundstücke kostengünstig übertragen:

 

Bei der Gründung von Unternehmen im Bereich der Immobilienentwicklung und dem Bauträgergewerbe sollte eine steueroptimale Gestaltung im Vordergrund stehen. Im Folgenden soll beleuchtet werden, wie sich bei der Grunderwerbsteuer sparen lässt.

 

Grunderwerbsteuerpflicht:

 

Bei der Übertragung von Liegenschaften fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an, wenn die Form der Übertragung unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt. Bei der Übertragung von Gesellschaften, die im Besitz von Liegenschaften sind, gibt es aber Ausnahmen.

 

Grunderwerbsteuer sparen:

 

Besitzt beispielsweise eine GmbH eine Liegenschaft und werden die Anteile der GmbH auf den Erwerber übertragen, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Grunderwerbsteuer entfallen.

 

Nach § 1 Abs. 3 Grunderwerbsteuergesetz kann zum Beispiel bei einem Erwerb von weniger als 95 % der Anteile bei der Grunderwerbsteuer gespart werden, da in diesem Fall grundsätzlich keine Anteilsvereinigung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes vorliegt.

 

Die Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer sollte natürlich nicht das allein ausschlaggebende Kriterium für die Gestaltung und Entwicklung des Projektes sein, aber es empfiehlt sich, derartige Überlegungen nach Möglichkeit in die weitere Projektplanung einzubeziehen.

 

Weitere Informationen zu diesem Thema erhalten Sie unter:

 

MMag. Simon Herzog

Rechtsanwalt

Strubergasse 9

5700 Zell am See

 

Tel.:           0699 / 17 10 76 38

e-mail:        office@rechtsanwalt-herzog.at




No-deal-Brexit: Land transfer before Brexit becomes effective?

 

No-deal-Brexit: Is it preferable to make a land transfer contract between close relatives before Brexit becomes effective?

In the case of a real estate transaction in the country Salzburg, in principle, the authorisation of the land transfer authority is needed for the land registry entry, if the aquirer is a citizen of a third country. But there are exemptions.

One exemption is provided for the case, that the land is taken over from a relative, such as a child.

According to paragraph 11 suparagraph 2 of the law of the transfer of properties (Salzburger Grundverkehrsgesetz) a transaction of land between „parents and their progeny, grandparents and their progeny“ is not subject to the permission of the land transfer authority.

Thus, in view of the postponed Brexit, it seems to be, that land transfers between close relatives are exempt from the permission of the land transfer authority, as it is already applicable for foreigners from third countries, i.e. not-EU member states.

So, in view of the uncertainty with the Brexit, the law of the transfer of property provides no stricter rules in certain cases, e.g. the land transfer between close relatives. In these cases it might not be necessary to make a short term land transaction.

However, inheritance or gift tax could possibly be levied in the UK for foreign assets in Salzburg. This tax issue should be considered in time.

For further information and consultation do not hesitate to contact me (phone: 0043 699 1710 76 38 or mail: office@rechtsanwalt-herzog.at).




Ausstehende Erhaltungsarbeiten – was tun?

 

Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Wohnhausanlage:

 

In Wohnhausanlagen, die in die Jahre gekommen sind, stauen sich oft Erhaltungsarbeiten. Ist das Objekt von einer gemeinnützigen Bauvereinigung vermietet, findet das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) Anwendung. Dieses sieht vor, dass dringende Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten gegebenenfalls auch vom Gericht aufgetragen werden können.

 

Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten:

 

Gemäß § 14c Abs. 1 WGG kann das Gericht angerufen werden, das der Bauvereinigung die durchzuführenden Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten binnen angemessener, ein Jahr nicht übersteigender Frist, aufzutragen hat.

 

Zur Antragstellung ist jeder Mieter berechtigt, wenn es um durchzuführende Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft geht.

 

Das können zum Beispiel Risse am Mauerwerk sein, eine nicht funktionierende Heizungsanlage, beschädigte Mauerabdeckungen oder morsche Holzgeländer auf dem Spielplatz.

 

Monatliche Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge („EVB“-Topf):

 

Für die durchzuführenden Arbeiten haben die Mieter monatliche Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge zu bezahlen. Wird später Wohnungseigentum begründet, was nicht selten mit dem Kauf einer Mietwohnung einhergeht, gehen diese Beiträge nicht gänzlich verloren, sondern sind (teilweise) einer Rücklage laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zuzuführen.

 

Sofern Sie beabsichtigen, eine Wohnung zu erwerben, empfehle ich dringend den aktuellen Stand der noch durchzuführenden Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten in Erfahrung zu bringen.

 

Alle weiteren Schritte können von Fall zu Fall variieren.

 

Im Einzelfall sollten Sie rechtzeitig rechtliche Beratung zu dem Thema der Durchsetzung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten einholen.

 

Ich berate Sie gerne, wenn Sie rechtliche Fragen zum Thema Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten im WEG und WGG haben sollten.