No-deal-Brexit: Is it preferable to make a land transfer contract between close relatives before Brexit becomes effective?

In the case of a real estate transaction in the country Salzburg, in principle, the authorisation of the land transfer authority is needed for the land registry entry, if the aquirer is a citizen of a third country. But there are exemptions.

One exemption is provided for the case, that the land is taken over from a relative, such as a child.

According to paragraph 11 suparagraph 2 of the law of the transfer of properties (Salzburger Grundverkehrsgesetz) a transaction of land between „parents and their progeny, grandparents and their progeny“ is not subject to the permission of the land transfer authority.

Thus, in view of the postponed Brexit, it seems to be, that land transfers between close relatives are exempt from the permission of the land transfer authority, as it is already applicable for foreigners from third countries, i.e. not-EU member states.

So, in view of the uncertainty with the Brexit, the law of the transfer of property provides no stricter rules in certain cases, e.g. the land transfer between close relatives. In these cases it might not be necessary to make a short term land transaction.

However, inheritance or gift tax could possibly be levied in the UK for foreign assets in Salzburg. This tax issue should be considered in time.

For further information and consultation do not hesitate to contact me (phone: 0043 699 1710 76 38 or mail: office@rechtsanwalt-herzog.at).

MMag. Simon Herzog
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Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Wohnhausanlage:

In Wohnhausanlagen, die in die Jahre gekommen sind, stauen sich oft Erhaltungsarbeiten. Ist das Objekt von einer gemeinnützigen Bauvereinigung vermietet, findet das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) Anwendung. Dieses sieht vor, dass dringende Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten gegebenenfalls auch vom Gericht aufgetragen werden können.

Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten:

Gemäß § 14c Abs. 1 WGG kann das Gericht angerufen werden, das der Bauvereinigung die durchzuführenden Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten binnen angemessener, ein Jahr nicht übersteigender Frist, aufzutragen hat.

Zur Antragstellung ist jeder Mieter berechtigt, wenn es um durchzuführende Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft geht.

Das können zum Beispiel Risse am Mauerwerk sein, eine nicht funktionierende Heizungsanlage, beschädigte Mauerabdeckungen oder morsche Holzgeländer auf dem Spielplatz.

Monatliche Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge („EVB“-Topf):

Für die durchzuführenden Arbeiten haben die Mieter monatliche Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge zu bezahlen. Wird später Wohnungseigentum begründet, was nicht selten mit dem Kauf einer Mietwohnung einhergeht, gehen diese Beiträge nicht gänzlich verloren, sondern sind (teilweise) einer Rücklage laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zuzuführen.

Sofern Sie beabsichtigen, eine Wohnung zu erwerben, empfehle ich dringend den aktuellen Stand der noch durchzuführenden Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten in Erfahrung zu bringen.

Alle weiteren Schritte können von Fall zu Fall variieren.

Im Einzelfall sollten Sie rechtzeitig rechtliche Beratung zu dem Thema der Durchsetzung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten einholen.

Ich berate Sie gerne, wenn Sie rechtliche Fragen zum Thema Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten im WEG und WGG haben sollten.

MMag. Simon Herzog
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Verlängerungsoptionen für Mieter finden sich oft in Geschäftsraummietverträgen.

Hat der Mieter gut verhandelt, betragen sie mitunter fünf Jahre oder mehr und ermöglichen dem Mieter, das Mietverhältnis durch Ausübung der Verlängerungsoption um die vereinbarte Dauer zu verlängern.

Vereinbarung der Verlängerungsoption:

Zunächst ist festzuhalten, dass es bei Geschäftsräumen von Gesetztes wegen grundsätzlich keine Einschränkungen gibt, die der Wirksamkeit einer Verlängerungsoption entgegen stehen. Es ist in der Praxis daher in der Regel eine Frage des Verhandlungsgeschickes, ob und gegebenenfalls im welchem Rahmen eine Verlängerungsoption vom Vermieter akzeptiert und damit zwischen den Mietvertragsparteien wirksam vereinbart werden kann.

Gründe für eine vorzeitige Vertragsauflösung:

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, aber auch außerhalb (im ABGB), kann eine vorzeitige Vertragsauflösung durch den Vermieter grundsätzlich nur aus wichtigem Grund erfolgen: Sofern also die Voraussetzungen des § 30 MRG und im Nichtanwendungsbereich des MRG des § 1118 ABGB für die Bestandgeberkündigung vorliegen. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, ist also beispielsweise der Mieter mit einer Verlängerungsoption ausgestattet und zahlt er den Mietzins pünktlich, wird es für den Vermieter oftmals nicht möglich sein, das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen und so die Mietvertragsverlängerung abzuwenden.

Bedeutung für die Praxis:

Bei Verlängerungsoptionen sollte gut überlegt sein, ob sie in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Einmal vereinbarte Verlängerungsoptionen führen dazu, dass sich der Vertrag automatisch verlängert, wenn der Optionsberechtigte von seinem Verlängerungsrecht gegenüber dem Vermieter Gebraucht macht.

Auch im Anwendungsbereich des ABGB kann eine frühzeitige Vertragsauflösung durch den Vermieter grundsätzlich nur bei Vorliegen einer der in § 1118 ABGB angeführten Kündigungstatbestände erfolgen.

MMag. Simon Herzog
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Gesellschafter von Personengesellschaften haben gemeinsam mitzuwirken, um eine Firmenbuchanmeldung beim Firmenbuch durchzuführen. Dazu gehört auch, dass der ausscheidende Gesellschafter die Firmenbuchanmeldung beglaubigt unterfertigt. Es kommt aber vor, dass Gesellschafter diese Mitwirkung grundlos verweigern. In diesem Artikel soll beleuchtet werden, wie man sich als verbleibender Gesellschafter am besten verhält. Um aus juristischer Sicht alles richtig zu machen, empfiehlt es sich, rechtzeitig juristische Hilfe einzuholen.

Feststellungklage:

Der Grund für den Austritt ist aus prozessualer Sicht nicht immer relevant, es kann sein, dass ein Gesellschafter im Einvernehmen mit dem anderen Gesellschafter ausgetreten ist.  Behauptet dann der ausgeschiedene Gesellschafter doch, dass er weiterhin Ansprüche aus seiner Stellung als Gesellschafter habe, stellt sich die praktisch relevante Frage, was der verbleibende Gesellschafter tun kann.  In diesem Fall sollte aus anwaltlicher Vorsicht eine Feststellungklage erhoben werden, mit der festgestellt wird, dass der ausscheidende Gesellschafter die Gesellschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt verlassen hat. Für die konkrete Formulierung des Klagebegehrens ist viel juristische Erfahrung und Know-how erforderlich, weil im Endeffekt auch die fehlende Mitwirkung des ausscheidenden Gesellschafters durch das rechtskräftige und vollstreckbare Gerichtsurteil ersetzt werden soll.

Bedeutung für die Praxis:

Für die Praxis sollte überlegt werden, das Feststellungsbegehren mit einem Rechtsgestaltungsbegehren zu kombinieren, vor allem wenn sich der ausscheidende Gesellschafter quer stellt bzw. grundlos weigert, die Firmenbuchanmeldung beglaubigt zu unterfertigen. In diesem Fall könnten in eventu (das nennt man in der Juristensprache auch Eventualbegehren) Gründe vorgetragen werden, die den Gesellschafterausschluss rechtfertigen und die in der Person des ausscheidenden Gesellschafters liegen. Hier empfiehlt es sich, schon rechtzeitig das entsprechende Eventualvorbringen zu erstatten, damit zu einem späteren Zeitpunkt der Fokus auf das Beweisverfahren gelegt werden kann.

MMag. Simon Herzog
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Die Frist zur Anmeldung eines Rechtsmittels gegen ein Strafurteil beträgt drei Tage. Das heißt mit anderen Worten, der Angeklagte muss sich nicht gleich entscheiden, ob er ein Urteil bekämpfen will. Neben einer sofortigen Anmeldung des Rechtsmittels besteht also die Möglichkeit, binnen drei Tagen Berufung oder Nichtigkeitsbeschwerde (je nachdem, welches Gericht entschieden hat) anzumelden.

Somit hat zum Beispiel jemand, der wegen schwerer Körperverletzung (§ 84 Abs. 4 StGB) angeklagt ist, weshalb das Verfahren beim zuständigen Landesgericht vor einer Einzelrichterin oder einem Einzelrichter durchgeführt wird, drei Tage Bedenkzeit. Der Tag der Urteilsverkündigung wird nicht mitgezählt, sodass die Frist an einem Freitag endet, wenn die Urteilsverkündung in der gleichen Woche an einem Dienstag stattgefunden hat.

Die Anmeldungsfrist kann aber auch an einem Montag enden, das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Hauptverhandlung an einem Mittwoch stattgefunden hat. In diesem Fall greift § 84 Abs. 1 Z 5 StPO. Nach dieser Spezialregelung gilt der nächste Werktag als letzter Tag der Frist, wenn das Fristende auf einen Samstag, Sonntag, einen gesetzlichen Feiertag oder den Karfreitag fällt.

Fällt der letzte Tag einer Berufungsanmeldungsfrist daher auf einen Samstag – was der Fall wäre, wenn die Hauptverhandlung samt mündlicher Urteilsverkündung an einem Mittwoch stattgefunden hat – so gilt gemäß 84 Abs. 1 Z 5 StPO, dass die Anmeldung des Rechtsmittels auch noch am Montag (sprich fünf Tage nach der Urteilsverkündung, ohne den Tag der Urteilsverkündung mitzuzählen) fristwahrend ist.

MMag. Simon Herzog
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