Bei einer typischen Treuhandabwicklung ist der Vertragsverfasser und Treuhänder auch für die Verkäuferseite tätig. Das betrifft zum Beispiel die Selbstberechnung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer und auch die Lastenfreistellung im Grundbuch.

„Lastenfreistellung“ bedeutet z. B., die Einverleibung der Löschung eines Wohnrechtes im Grundbuch, weil die Wohnberechtigten bereits verstorben sind oder aus anderen Gründen der Löschung zustimmen.

Die für diese anwaltliche Tätigkeit anfallenden Kosten können vom Treuhanderlag in Abzug gebracht werden. Diese praktische Ausnahme vom grundsätzlichen Verbot von Überweisungen auf das Eigenkonto des Treuhänders ist den Vertragsparteien meistens nicht bekannt und bedarf daher eines gesonderten Aufklärungsgespräches.

In Punkt 8.2.3. des elektronischen Treuhandbuches (Fassung vom 1.1.2021) ist diese Ausnahme geregelt https://srak.at/website2021/wp-content/uploads/2020/12/srak-statut-fassung-01012021.pdf, (abgerufen am 16.02.2021).

Praktisch ist diese Regelung deshalb, weil regelmäßig Kosten für ImmoESt und Lastenfreistellung anfallen. Diese Kosten dürfen abgezogen werden vom Kaufpreis.

Daher bedarf es gegenüber der Verkäuferseite auch der Klarstellung, dass weitere Kosten vom Treuhänder nicht in Abzug gebracht werden, um Unklarheiten über den Umfang des Abzugsrechtes zu vermeiden.

Zu beachten ist, dass ein Maximalbetrag von EUR 5.000,00 in Abzug gebracht werden kann. Meistens wird diese Grenze bei weitem unterschritten, trotzdem steht diese Grenze im Kontoverfügungsauftrag. Auch hier bedarf es eines aufklärenden Gespräches im Rahmen der Beratung, um allfällige Unklarheiten, die allenfalls aufgrund der Formulierungen im Kontoverfügungsauftrag auftreten können, zu bereinigen.

Im Zusammenhang mit der Abwicklung von Treuhandschaften, etwa im Zuge der Errichtung eines Kaufvertrages und der Durchführung im Grundbuch, steht Ihnen meine Kanzlei gerne zur Verfügung. Sie erreichen mich auch außerhalb der Kanzleiöffnungszeiten, unter der unten angeführten Telefonnummer oder E-Mail.

MMag. Simon Herzog
RECHTSANWALT

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Verbotene Einlagenrückgewähr aus Sicht der GmbH – Der Oberste Gerichtshof erleichtert die Anspruchsdurchsetzung gegen den Gesellschafter (OGH 6 Ob 180/18s, 21.11.2018)

Rückforderungsansprüche der GmbH wegen verbotener Einlagenrückgewähr an einen Gesellschafter unterliegen einer fünfjährigen Verjährungsfrist gemäß § 83 Abs. 5 GmbH-Gesetz. Im folgenden soll erörtert werden, worauf bei der Geltendmachung von Ersatzansprüchen bei verbotener Einlagenrückgewähr zu achten ist und ob solche Ansprüche unter Umständen trotz Verjährung durchgesetzt werden können.

Fünfjährige Verjährungsfrist:

Nach § 83 Abs. 5 GmbH-Gesetz verjähren Ansprüche der Gesellschaft grundsätzlich in fünf Jahren. In der Praxis tauchen jedoch immer wieder Fälle auf, in denen die fünfjährige Frist (zum Beispiel für Anspruchsteile) bereits abgelaufen ist. Dann stellt sich aus Sicht der GmbH die Frage, ob solche Ansprüche durchsetzbar sind.

Der OGH hat sich in einer jüngeren Entscheidung (6 Ob 180/18s, 21.11.2018) mit dieser Problematik auseinandergesetzt und für eine Klarstellung gesorgt.

In der Sache ging es um die Ansprüche einer GmbH gegen einen Gesellschafter, der überhöhte Mietzinse von der GmbH bezogen hat. Dabei handelte es sich um eine verbotene Einlagenrückgewähr der Gesellschaft an den Gesellschafter.

Nach dem OGH kann sich die Gesellschaft auch auf Bereicherungsrecht stützen, wenn sie Rückersatzansprüche gegen den Gesellschafter bei verbotener Einlagenrückgewähr geltend macht. Praxisrelevant ist dies vor allem dann, soweit die Fünfjahresfrist bereits verstrichen ist und daher der Rückersatzanspruch gemäß § 83 Abs. 5 GmbH-Gesetz bereits verjährt wäre.

Bedeutung für die Praxis:

Daraus folgt, dass die Verjährung gemäß § 83 Abs. 5 GmbH-Gesetz nicht bedeuten muss, dass die Rückforderungsansprüche der GmbH nicht mehr durchgesetzt werden können.

Es bleibt allerdings abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung des OGH weiterentwickelt. Betrachtet man den Wortlaut der Verjährungsbestimmung in § 83 Abs. 5 GmbH-Gesetz, ergibt sich bereits aus dem Gesetz eine gewisse Ausnahmeregelung, denn im Gesetz steht: „Die Ansprüche der Gesellschaft verjähren in fünf Jahren, sofern sie nicht beweist, dass der Ersatzpflichtige die Widerrechtlichkeit der Zahlung kannte“. Die Bedeutung der gesetzlichen Ausnahme erscheint unklar, abgesehen von der Erschwernis, den Nachweis zu erbringen, dass der Gesellschafter von der unrechtmäßigen Zahlung in Kenntnis war.

Aus Sicht der GmbH könnte es weniger Schwierigkeiten bereiten, zu beweisen, dass der Ersatzpflichtige einen Nutzengezogen hat. So gesehen scheint der OGH mit seiner Judikatur die Anspruchsdurchsetzung auch aus beweistechnischer Sicht erleichtert zu haben.

Allfällige sonstige beweisrechtliche Schwierigkeiten könnten dadurch abgemildert werden, dass der Ersatzpflichtige Auskunft über den gezogenen Nutzen geben muss. Unter Umständen steht auch die Möglichkeit der richterlichen Schätzung gemäß § 273 Abs. 1 ZPO offen.

MMag. Simon Herzog
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Rechte im Konkurs des Baurechtsnehmers

Im Konkurs des Baurechtsnehmers gebührt dem Baurechtsgeber (Liegenschaftseigentümer) für den aushaftenden Baurechtszins ein Absonderungsrecht, sofern in der Baurechtseinlage im Grundrecht eine Reallast für den periodisch zu leistenden Baurechtszins eingetragen wurde. Andernfalls besteht für den Baurechtsgeber die Gefahr, lediglich die Konkursquote zu erhalten. Neben diesem praxisrelevanten Aspekt ist zu beachten, dass das Baurecht ein dingliches und damit konkursfestes Recht ist.

Baurecht ist konkursfest:

Im Konkurs des Baurechtsnehmers ist das Baurecht konkursfest, das heißt es kann vom Masseverwalter grundsätzlich nicht einseitig aufgelöst werden; diese Ansicht wurde vom Landesgericht St. Pölten bestätigt (4.5.2007, 21 R 113 / 07m). Darin schloss sich das Landesgericht der Lehre an, dass es für den Masseverwalter kein Recht gebe, das Baurecht aufzulösen.

Baurechtszins im Konkurs des Baurechtsnehmers:

Oft geht es im Konkurs des Baurechtsnehmers aus der Sicht des Baurechtsgebers (Liegenschaftseigentümers) aber darum, die fällige Bauzinsforderung geltend zu machen. Aus juristischer Sicht ist dafür  ausschlaggebend, ob der Baurechtszins durch eine Reallast im Grundbuch gesichert ist.

Es geht dabei ebenso um die Rangfolge im Grundbuch, daher sollte aus praktischer Sicht vom Baurechtsgeber rechtzeitig darauf geachtet werden, dass die Reallast den ersten Rang genießt. Warum ist es so wichtig, mit der Reallast erstrangig zu sein? Muss sich die Reallast für den Baurechtszins den Rang mit einem Pfandrecht teilen, kann es strittig sein, ob und inwiefern der Darlehensgeber bzw. der Reallastberechtigte absonderungsberechtigt ist. Im Falle des Nachrangs nach dem Pfandrecht könnte der Reallastberechtigte (Baurechtsgeber) unter Umständen sogar leer ausgehen.

Fazit:

Bei der Intabulierung von Reallasten sollte von Anfang an berücksichtigt werden, welchem Rang dem im Grundbuch eingetragenen Recht zukommt. Der Rang ist entscheidend für die spätere Durchsetzung. Um spätere Forderungsausfälle des Baurechtsgebers zu vermeiden, sollte daher schon bereits im Anschluss an die Unterfertigung des Baurechtsvertrages dafür Sorge getragen werden, dass die Reallast für den Baurechtszins im ersten Rang eingetragen ist.

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Mehrkostenforderungen – Vom konstruktiven Claim-Management zur Durchsetzung von Mehrkostenforderungen

Mehrkostenforderungen aufgrund von Bauzeitverzögerungen und Behinderungen stellen nicht nur an die Dokumentation des konkreten Bauablaufs hohe Anforderungen. Auch aus rechtlicher Sicht ist deren Geltendmachung an verschiedene Voraussetzungen geknüpft. Im Folgenden werden die rechtlichen Grundlagen zur Geltendmachung von Mehrkostenforderungen erörtert. Dabei zeigt sich, dass ein konstruktives Claim-Management durchaus Sinn macht. Das beginnt bereits mit der Anmeldung der Mehrkostenforderungen.

Anmeldung der Mehrkostenforderungen:

Zunächst ist zu beachten, ob in den ÖNORMEN bzw. relevanten Vertragsgrundlagen Fristen für die Anmeldung und Konkretisierung von Mehrkostenforderungen vorgesehen sind. Insbesondere bei Großprojekten gibt es in den vertraglichen Vereinbarungen oft sehr kurze Fristen (zum Beispiel vierzehn Tage). Diese Fristen sollten nicht übersehen werden, weil sonst die Durchsetzung von Mehrkostenforderungen schon aus formalen Gründen scheitern könnte.

Rechtliche Grundlagen für Mehrkostenforderungen:

Bei der Geltendmachung von Mehrkostenforderungen ist zunächst hilfreich, dass das ABGB dafür eine Rechtsgrundlage bereithält, nämlich § 1168 Abs. 1 Satz 2 ABGB. Dabei handelt es sich um eine gesetzliche Anspruchsgrundlage zur Durchsetzung von Mehrkosten bei Behinderungen oder Verzögerungen der Bauzeit, die aus der Sphäre des Auftraggebers stammen (OGH 1 Ob 200/08f = ZVB 2010, 78).

Der Anspruch gemäß § 1168 Abs 1 Satz 2 ABGB entsteht ex lege, das heißt, ohne dass er mit dem Auftraggeber ausverhandelt werden müsste. Haben die Parteien hingegen eine Einigung über einen Aufpreis getroffen, ist aus juristischer Sicht nicht mehr § 1168 Abs. 1 Satz 2 ABGB, sondern ausschließlich der geänderte Vertrag maßgeblich.

Bedeutung für die Praxis:

Praxisrelevant wird der Anspruch gemäß § 1168 Abs. 1 Satz 2 ABGB (Anhebung des Werklohns), wenn zB Mehrkosten durch Planänderungen entstehen oder der Auftragnehmer zu erhöhten Anstrengungen gezwungen ist, um die Fertigstellung des Gewerkes zu gewährleisten.

Häufig kommen in der Praxis auch fehlende Vorleistungen des Bestellers (zB wenn die erforderlichen Betonarbeiten fehlen, um mit dem geplanten Innentrockenausbau anzufangen) oder Stehtage vor, wenn also Maschinen oder Arbeiter — aus Umständen in der Sphäre des Werkbestellers — teilweise nicht einsetzbar sind.

Fazit:

Haben die Mehraufwendungen ihre Ursache in der Sphäre des Werkbestellers, kann der Werkunternehmer unter den Voraussetzungen des § 1168 Abs. 1 Satz 2 ABGB eine Anhebung des Werklohns (das Gesetz verwendet die Worte „angemessene Entschädigung“) verlangen.

Da zur gerichtlichen Durchsetzung in der Regel ein Vergleich zwischen dem Ist-Aufwand und Soll-Aufwand erforderlich ist, kann es unter Umständen sinnvoll sein, rechtzeitig einen baubetriebswirtschaftlichen Sachverständigen zur Vorbereitung der Ansprüche beizuziehen.

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